为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，近日，南阳市住房和城乡建设局会同南阳市自然资源和规划局、国家税务总局南阳市税务局、国家金融监督管理总局南阳监管分局、中国人民银行南阳市分行、南阳市不动产登记服务中心、南阳市住房公积金管理中心等部门联合印发《关于持续促进中心城区房地产市场平稳健康发展的若干措施》（宛建行规【2025】4号）（以下简称《措施》），《措施》包含落实契税优惠政策、深化“带押过户”服务、提升商品住房品质、统筹规划配建设施等20条内容，自发布之日起执行，2026年12月31日结束。
《措施》出台的主要目的和意义是什么，包含哪些重要内容，将采取什么措施落实到位？8月25日，记者就相关问题采访了南阳市住房和城乡建设局有关负责同志。
问：此次政策出台的背景和主要目的是什么？
答：我市高度重视房地产市场平稳健康发展，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。为认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，更好助力现代化省域副中心城市建设，破解当前我市楼市面临的“信心不足”“库存压力”“融资困境”等多重挑战，适应房地产市场供求关系重大变化的新形势，结合实际制定本措施。核心目的是通过精准调控，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，既满足居民刚性和改善性住房需求，又推动市场企稳回升，构建房地产发展新模式。
问：《措施》主要内容有哪些？
答：《措施》坚定不移地落实因城施策主体责任，结合我市当前实际，综合运用土地、金融、税收和必要的行政手段，详细规定了落实契税优惠政策、落实个人所得税优惠政策、优化住房信贷政策、放宽住房公积金使用条件、深化“带押过户”服务、鼓励居民住房“以旧换新”、维护进城购房农民既有权益、购房人子女享受市民同等教育待遇、加快商品房去库存、稳妥处置“工抵房”、调低房地产企业土地增值税预征率、允许已供土地分宗处置、支持房地产企业分期缴纳土地出让金、支持项目分期建设分期验收、提升商品住房品质、统筹规划配建设施、支持“白名单”项目融资、科学把握供地节奏、合理控制新增商品住房供应、加强舆论引导等20项措施的具体内容。
问：政策在税收优惠方面有哪些调整？意义如何？
答：政策从契税和个人所得税等方面进行优化：
其中，契税调整：对个人购买家庭唯一住房或第二套住房，面积140平方米及以下的统一按1%税率征收；140平方米以上首套按1.5%、二套按2%征收。此举直接降低购房成本，尤其惠及改善型群体。
个税退税：对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买商品住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
这些政策的调整，将通过税收杠杆激发住房消费活力，促进“卖一买一”循环，平衡市场供需，让想买房的人买得起，买得值，买得无后顾之忧。
问：在支持合理住房需求方面，信贷和公积金政策有哪些亮点？
答：政策从降低门槛和提升便利性两方面发力：
购房人在所购商品房属地内无商品住房的，购买商品住房时申请贷款一律按首套住房执行住房信贷政策，同时将商业性个人住房贷款首付款比例统一为不低于15%；并明确提出放宽住房公积金使用条件，在南阳买新房，公积金可以直接付首付，公积金不够的，可以组合贷款，并降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房贷款利率由2.85%降至2.6%，同时支持“商转公”和“带押过户”办理二手房贷款。
另外，《措施》的实施也将解决进城购房农民的后顾之忧和外来人员、本市居民跨区购买商品房孩子上学难问题。政策明确规定，城里买房，农村宅基地使用权保留；外来人员在中心城区购买商品住房及中心城区居民跨区购买商品住房，已取得不动产权证的，其随迁子女接受义务教育时，享有与属地城镇居民子女同等待遇，由属地区级教育部门统筹安排到公办学校入学；未取得房屋不动产权证的，其网签备案合同等材料可代替房屋不动产权证作为入学申请凭证使用。
这些措施将大幅降低购房门槛，缓解购房人员的资金压力，尤其利好新市民和青年群体。
问：如何促进住房流通和“以旧换新”？
答：政策通过市场化机制和行政引导双轨推进：一方面鼓励房企和中介机构建立“以旧换新”房源库，降低佣金和评估费；一方面，鼓励市属国企按市场价收购二手住房，引导换房群体购买新建商品住房。同时，推行二手房“带押过户”，合并土地、抵押变更登记，降低交易成本。
问：如何缓解房地产开发企业资金压力？
答：首先，在房地产开发企业与债权人协商一致的情况下，可采取“以房抵债”方式抵扣债务。其次，调低土地增值税预征率，即普通住宅预征率从1.5%降至1%，非普通住宅预征率调整为3%，其他类型房地产为4%，保障性住房预征率为0%；新增住宅用地土地出让竞买保证金，可按不低于土地出让价的20%缴纳，并允许分期缴纳土地出让价款；扩大“白名单”项目覆盖范围，推动更多房地产项目获得融资支持，实现“应贷尽贷”。
问：政策在提升住房品质和配套方面有哪些举措？
答：政策聚焦“好房子”建设，从设计和配套双向发力：一方面鼓励房企按新规范优化设计方案，推广低密度、绿色智慧住宅，打造“急救+生活+康养”试点项目；另一方面不计容配套设施扩大至幼儿园、养老用房等社区服务设施，统筹规划邻里中心，满足托幼、医疗、商服等需求。以此推动房地产市场从“规模扩张”转向“品质提升”，增强居民获得感。
问：在土地供应管理方面有哪些针对性措施？
答：政策从供地节奏、土地利用、开发模式三方面调控：一方面科学供地，商品住宅去化周期超18个月时暂停新增住宅用地供应，对闲置土地争取专项债收回收购；另一方面灵活处置，允许已供土地分宗转让（需履行公共配套义务），支持“先投入后转让”模式；同时，支持分期开发，对未开工项目可分批次规划、验收、办证，缓解房企资金压力，实现土地资源优化配置，避免库存积压，促进项目有序开发。
问：如何保障政策落实？
答：一是加强协同联动。在市政府统一领导下，市住房和城乡建设局会同相关主管部门建立协同联动工作机制，形成政策合力，确保各项政策红利精准直达市场主体和广大人民群众。二是强化政策宣传解读。通过多种渠道和形式，广泛宣传解读政策内容，提高知晓度和透明度，形成良好市场氛围。三是密切监测评估。动态跟踪政策实施效果和市场反应，及时研究新情况、解决新问题，根据需要优化完善政策措施。
问：购房人如何更好地保护自己的合法权益？
答：购房人在购房时，一要仔细查看项目销售现场公示信息，充分了解在售房源信息，包括项目《商品房预售许可证》、商品房预售资金监管账号等。二要确认拟购房屋已取得《商品房预售许可证》，对于未取得《商品房预售许可证》的期房，说明还不具备销售条件，请不要购买。三要及时网签商品房买卖合同。认真审查填写合同内容，确保是真实意思的表述，合同一经签订即具有法律效力。四要将购房款包括意向金、定金、首付款等直接存入商品房预售资金监管账户，保证项目资金专款专用，杜绝烂尾风险。
摘自 南阳日报-南阳网 2025.08.28 记者 蔡丹青